Gli Investimenti immobiliari
Gli Investimenti immobiliari
Gli investimenti immobiliari sono investimenti che riguardano i beni immobili intesi come fabbricati residenziali, commerciali e terreni.
Indipendentemente dalla destinazione d’uso degli immobili, quando si parla di investimenti immobiliari non si fa riferimento solo all’acquisto e alla rivendita dell’immobile oppure all’acquisto e alla messa a reddito, ma anche ad altre forme più particolareggiate.
In questo articolo vediamo le diverse tipologie di Investimenti immobiliari e tutto quello che devi sapere se vuoi iniziare anche tu ad investire in immobili.
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Come fare Investimenti Immobiliari
Quando si parla di investimenti immobiliari, non ci si riferisce ad un’unica tipologia di investimento. Esistono infatti molti modi per fare investimenti immobiliari. Vediamo ora le diverse tipologie di investimenti.
Leggi anche l’articolo sugli Investimenti Immobiliari a Reddito Garantito.
Compravendita sul mercato libero
Compravendita sul mercato libero: acquisto, ristrutturazione e rivendita dell’immobile.
Per le operazioni sul mercato libero è vantaggioso trovare immobili da acquistare che siano a forte sconto.
Un esempio è quando il venditore è motivato a vendere in fretta la sua proprietà, nel gergo viene chiamato “don’t wanter”.
Ma quando un proprietario è motivato a vendere con urgenza?
Per diverse ragioni, come ad esempio: trasferimenti imminenti, separazioni, divorzi, problemi finanziari, necessità imminente di denaro, eredità, molto più semplicemente avere un’abitazione più grande o più piccola, altre ragioni finanziarie come l’acquisto di un altro immobile per cui si è pagata la caparra, ecc.
Per poter aver accesso a queste possibilità è sempre consigliato avere relazioni con le persone e gli agenti immobiliari, di modo che possano essere segnalate situazioni simili come quelle elencate.
Cosa fare quando si trova un immobile di cui l’acquisto diventa vantaggioso?
Prima di tutto definiamo cosa significa vantaggioso. Vantaggioso è un immobile che può essere acquistato a sconto del 30% sul prezzo di mercato per quella zona.
Pertanto, una volta individuato inizierà la trattativa con il proprietario, talvolta direttamente tra privati, talvolta tramite agenzia immobiliare.
Occorre in definitiva seguire tali passaggi:
- esame delle motivazioni della vendita da parte del proprietario e legarle ad una emozione (sono spesso legate ad una motivazione negativa che potrebbero spingerlo a velocizzare e concludere l’affare);
- controllare che l’immobile sia libero da ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli (es. sequestro conservativo) e che il soggetto sia il reale proprietario, compromesso e versare una caparra (chiedere il mutuo per l’acquisto se serve);
- verificare la regolarità urbanistica e catastale;
- chiedere la liberatoria in caso di spese condominiali degli anni precedenti e il preventivo di spesa per gli anni correnti.
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Leggi anche gli articoli: Le Esecuzioni Immobiliari e I Frazionamenti Immobiliari.
Cessione del compromesso
La cessione del compromesso è una forma di cessione del contratto disciplinata dall’art. 1406 codice civile, secondo la quale il contratto preliminare di compravendita o compromesso, sottoscritto tra promissario acquirente e promissario venditore, può essere ceduto a un terzo soggetto da parte del promissario acquirente.
Tale operazione si può effettuare con poco denaro. Nel caso in cui venisse versata la caparra , la stessa verrà restituita dal nuovo acquirente, oltre alla corresponsione del prezzo della cessione del contratto stesso.
Infine, la somma di acquisto dell’immobile verrà direttamente versata dal futuro acquirente al proprietario.
Nel caso si optasse per questa modalità, vi sono degli elementi da considerare:
- immobile libero e non abitato dai proprietari;
- che l’immobile possa essere valorizzato con una ristrutturazione, di modo da rivendere il compromesso ad un prezzo maggiorato;
- ottenere le chiavi al momento del preliminare ed autorizzazione per poter iniziare ad eseguire i lavori;
- ottenere la firma della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), o CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) per eventuali modifiche interne.; fissare data del rogito entro 8/10 mesi (tempistica per ristrutturazione e trovare l’acquirente per la cessione del contratto preliminare di compravendita).
Questa operazione è interessante perché l’investitore non si intesta l’immobile, pertanto non paga l’imposta di registro che è molto onerosa.
Aste
L’Asta è la forma giuridica che si può riscontrare quando a seguito del mancato pagamento del mutuo, Equitalia che ha emesso una cartella esattoriale, il debitore subisce da parte della banca o Equitalia ecc un’esecuzione giudiziale del bene.
Le aste immobiliari sono un’occasione per comprare un immobile ad un prezzo conveniente, in media circa al 30% in meno rispetto al prezzo di mercato.
Per approfondire questo argomento leggi l’articolo sulle Aste Giudiziarie.
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Stralcio Immobiliare
Lo stralcio è una procedura complessa che trova il suo fondamento sulla possibilità di fare un contratto di transazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1965 del codice civile italiano.
Lo stralcio immobiliare riguarda l’acquisto dell’immobile pignorato/ipotecato, l’estinzione dei debiti del proprietario e la rivendita dell’immobile “ripulito” dalle pretese altrui.
Per approfondire leggi l’articolo dedicato agli Stralci Immobiliari.
Acquisto del credito immobiliare
Si parla di acquisto del credito immobiliare quando si acquista un credito a un prezzo conveniente dal creditore privilegiato e il buon esito dell’asta porterà ad incassare il ricavato.
Acquisto per ottenere una rendita
L’acquisto dell’immobile è a tutti gli effetti una compravendita, viene intestato e se necessario verranno corrisposte delle rate di mutuo. Per convenienza il proprietario può affittare di modo da potersi ripagare le rate del mutuo o per qualsiasi altra ragione, ottenendo pertanto un reddito da Royalty.
Crowdfunding immobilare
E’ un’operazione di finanziamento alla quale accedono gli investitori per partecipare ad un progetto di finanziamento. Vi saranno i finanziatori, che che tramite una piattaforma telematica, portano avanti una operazione immobiliare , versando una somma a titolo di capitale. Il nuovo sistema di raccolta equity tramite questo sistema, permette di accedere al mercato degli investimenti immobiliari, con facilità e a costi contenuti.
Leggi anche gli articoli: I Contratti Immobiliari e La Compravendita immobiliare.
Cosa sapere prima di investire
Prima di iniziare a fare investimenti immobiliari è bene avere chiare una serie di cose. Vediamole.
- chi è il proprietario che vende se persona fisica o società;
- effettuare una visura prima di versare qualunque cifra (tutelarsi dal rischio che sull’immobile ci siano garanzie e/o debiti di ingente valore);
- versare la cifra minore di caparra;
- attenzione alla differenza tra acconto e caparra;
- tempi ridotti tra caparra e rogito;
- non utilizzo di clausole sospensive per la concessione eventuale di mutuo, bensì risolutive;
- effettuare un check dello stato dei luoghi con un professionista: es. per verificare altezze, distanze, confini, abusi e/o vizi sanabili;
Errori da non commettere quando si fanno investimenti immobiliari
- farsi prendere dall’emotività di un investimento;
- investire in immobili che piacciono a noi ma che potrebbe essere difficile da affittare o rivendere;
- comprare e rivendere o affittare in zone/mete che non conosciamo abbastanza;
- non valutare bene il prezzo di acquisto e costi da sostenere;
- non valutare il rischio di cambio o non proteggersi dal rischio di cambio;
Investimenti Immobiliari all’estero
Un’altra tipologia di investimenti riguarda gli Investimenti all’estero. Tali investimenti risultano essere piuttosto pericolosi. Infatti, si consigliano solo se vi sono motivazioni specifiche, come ad esempio per trasferirsi in quella zona o se si hanno conoscenze riguardo al team operativo circa manutenzioni e varie e conoscere quindi le varie problematiche di quella zona.
È altamente sconsigliato per coloro che non hanno patrimoni milionari.
Si consiglia pertanto di fare operazioni simili se assistiti da studi di avvocati e commercialisti specializzati, poiché spesso presi dalla foga, si trascura la parte fiscale, le norme antiriciclaggio, di doppia imposizione, della compilazione nella dichiarazione dei redditi del quadro RW, ecc.)
Particolare attenzione meritano il costo di gestione di un immobile all’estero (tasse e altro), e il prezzo di rivendita soprattutto per gli acquisti su carta che si sconsigliano (per motivazione di esposizione al rischio del costruttore).
Infine, è da tenere presente la differenza normativa e legislazione di ogni Paese nel quale si vuole investire.
Conclusione sugli Investimenti Immobiliari
In questo articolo abbiamo visto tutto quello che devi sapere sugli Investimenti Immobiliari. Ricordati che gli investimenti immobiliari sono una tipologia di investimento che ti può rendere molto, tuttavia, se non possiedi le conoscenze e gli strumenti adatti per farlo potrebbe essere anche molto rischioso.
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