I contratti immobiliari
I contratti immobiliari: quale scegliere?
Quali sono le diverse tipologie di contratti immobiliari?
Scegliere la forma contrattuale con delle clausole studiate ad hoc è fondamentale per fare un investimento più sicuro e tutelarsi da eventuali vizi occulti, ritardi, mancanza di documentazione da parte del proprietario.
In questo articolo vediamo tutto quello che si deve sapere sui contratti immobiliari e le diverse tipologie esistenti.
Tipologie di contratti immobiliari
Tra le diverse tipologie di contratti immobiliari, di fondamentale importanza sono quelli di:
- locazione (se si tratta di immobile residenziale) o affitto (se si tratta di immobile commerciale)
- subaffitto
- appalto
Vediamoli ora nello specifico.
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Il contratto di locazione o affitto
Il contratto di locazione o affitto è il contratto sottoscritto tra proprietario ed inquilino per il godimento del bene dietro ad un corrispettivo.
È una tipologia di contratto che deve essere conclusa in forma scritta e soggetta alla registrazione nei pubblici registri. L’unica tipologia non registrabile è per quei contratti che non superano la durata di 30 giorni.
Sono previste diverse tipologie:
- contratto ad uso abitativo a canone libero ovvero il canone è determinato dalle parti
- contratto a canone concordato
- contratto ad uso commerciale o alberghiero
- contratto ad uso transitorio (per studenti).
Contratto a canone libero
Il contratto a canone libero è quello conosciuto come “4+4”, la legge ha stabilito una durata di 4 anni, prorogabili per altri 4 anni e pertanto è previsto il rinnovo automatico.
Sono previsti dei termini per lo scioglimento del contratto, ed in particolare, il conduttore può inviare disdetta con un preavviso di 3/6 mesi, a seconda del termine fissato dalle parti, il proprietario può farlo invece 6 mesi prima che il contratto si rinnovi automaticamente.
Contratto a canone concordato
Un’altra forma è quella del canone concordato , in cui il canone viene predeterminato da accordi territoriali stretti dalle associazioni di categoria dei proprietari e dei sindacati inquilini.Ciò implica che le parti non hanno la possibilità di prevedere un canone libero.
Tale atti determinano l’ammontare del canone in considerazione di alcuni parametri, tra cui:
- l’ubicazione dell’immobile
- la metratura
- le finiture dell’immobile in locazione.
Viene individuata una durata minima e massima del contratto ovvero l’ammontare degli importi dei canoni. Tale seconda tipologia di contratto di locazione è riconosciuta dall’articolo 2, terzo comma, della legge 431/98 che reca la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.
È prevista una durata minima di 3 anni ed il rinnovo è di 2 anni.
Leggi anche gli articoli: Le Esecuzioni Immobiliari e I Frazionamenti Immobiliari.
Contratto ad uso commerciale o alberghiero
Il contratto commerciale ha ad oggetto l’immobile concesso in locazione che deve essere adibito a:
- attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole;
- attività di interesse turistico (comprese quelle di cui all’art. 2, legge 326/1968);
- ad esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (si pensi ad avvocati, commercialisti e così via).
Si applica la disciplina della locazione commerciale anche alle pertinenze (garage, cantine, magazzini), solo se collegate funzionalmente all’attività commerciale.
La durata minima della locazione dipende dall’uso a cui sono adibiti gli immobili:
- 6 anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico;
- 9 anni per immobili ad uso alberghiero,
- liberamente determinabile dalle parti per gli immobili di carattere transitorio per natura.
Alla prima scadenza: si ha il rinnovo automatico per ulteriori 6 anni (o 9 anni):
- se il locatore non fa valere una delle condizioni di cui all’art. 29 legge 392/1978,
- se il conduttore non recede.
Si ha la cessazione della locazione:
- se il locatore comunica la disdetta al conduttore in presenza delle condizioni di cui all’art. 29 legge 392/1978, 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 mesi delle locazioni alberghiere),
- se il conduttore, in presenza di gravi motivi, recede, con preavviso di 6 mesi (art. 27 c. 7 legge 392/1978)
Alla seconda scadenza:
si ha il tacito rinnovo per ulteriori 6 anni (o 9 anni):
- se il locatore non comunica la disdetta (e lascia al conduttore il godimento del bene),
- se il conduttore non comunica il recesso;
- si ha la cessazione della locazione: se il locatore comunica la disdetta al conduttore, 12 mesi prima della seconda scadenza (18 mesi delle locazioni alberghiere), o se il conduttore rifiuta il rinnovo alle nuove condizioni offerte dal locatore.
Il locatore 12 mesi prima della seconda scadenza può proporre al conduttore un rinnovo del contratto a nuove condizioni o alle stesse (18 mesi nelle locazioni alberghiere):
- a) se il conduttore entro 60 giorni accetta, si ha la rinnovazione della locazione,
- b) se il conduttore entro 60 giorni non risponde o è in disaccordo con le condizioni, si ha la cessazione della locazione.
Contratto transitorio
Infine molto utilizzato è il contratto transitorio che ha una durata inferiore ai quattro anni ed è stipulabile alle condizioni previste dal DM 16 gennaio 2017. La sua disciplina è rinvenibile nell’articolo 5 della Legge n. 431/1998.
È un tipo di contratto utilizzato per esigenze temporanee, non turistiche e spesso per studenti universitari.
Con questo tipo di contratto, il locatore (soggetto titolare di diritto reale sull’immobile) concede in locazione per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione a un soggetto conduttore, al fronte di un pagamento di un corrispettivo periodico.
Esso è utilizzato in caso di comprovate e documentate esigenze lavorative del locatario (il quale ha esigenza di spostarsi per lavoro per qualche mese). Il contratto di locazione transitorio prevede una durata massima di diciotto mesi. È possibile estendere la sua durata sino a 18 mesi, purchè sia giustificata da particolari esigenze (lavorative, professionali, di studio ecc.).
In caso di ristrutturazioni sarà indispensabile concludere un contratto con l’appaltatore, il costruttore/impresa edile e con qualunque altro professionista coinvolto nell’esecuzione dell’operazione, prevedendo con assoluta importanza i termini di chiusura dei lavori, i responsabili ed eventuali penali che possano tutelare l’investitore da ritardi o errori ecc.
In particolare:
- la Banca per la concessione del mutuo;
- l’Agente Immobiliare (eventuale) per incontro della domanda e dell’offerta;
- il Perito per la stima dell’immobile;
- il Geometra o l’Architetto per eventuali frazionamenti, cambi di destinazione d’uso, variazioni catastali, ecc.
- l’Impresa o artigiano per lavori di ristrutturazione.
Il contratto di Subaffitto
Se il contratto di affitto o locazione prevede la possibilità di sublocare o subaffittare, il conduttore può concedere l’uso a terzi.
Il subcontratto dipende da quello principale, se questo viene meno, ciò influisce anche sulle sorti del subcontratto, ai sensi dell’art. 1594 del Codice civile. L’articolo 1594 del Codice Civile ammette la possibilità di subaffittare l’immobile di cui si è conduttori in virtù di un precedente contratto di locazione, ma solo se l’accordo stipulato con il titolare non lo vieta espressamente: qualora una o più clausole sottoscritte dalle parti escludano che l’immobile dato in affitto possa essere ulteriormente “girato” ad altri, qualsiasi contratto di sublocazione non potrà essere considerato valido.
La normativa – articolo 2 della Legge 392/1978 – contribuisce a chiarire la “Disciplina della sublocazione” definendo due punti fermi per i casi in cui il contratto originario di affitto consente all’inquilino di dare in subaffitto l’immobile a un altro soggetto:
- se l’inquilino / conduttore intende subaffittare solo una parte dell’immobile (sublocazione parziale), può procedere senza ulteriori autorizzazioni, inviando al titolare / locatore una lettera raccomandata in cui specifica chi è il subaffittuario (o “subconduttore”), quali spazi verranno concessi in sublocazione e quanto durerà il contratto di subaffitto;
- se invece l’inquilino / conduttore vuole dare in subaffitto l’intero immobile (sublocazione totale), deve ottenere prima il benestare del titolare / locatore.
Dal momento in cui riceve la raccomandata da parte dell’inquilino che intende diventare sublocatore, il titolare / locatore ha 30 giorni di tempo per impedire la stipula del contratto di subaffitto, esponendo i motivi della sua opposizione (per esempio, la nota inaffidabilità del futuro subconduttore).
Il canone di subaffitto e la durata vengono stabiliti liberamente.
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Il contratto di Appalto
L’appalto è il contratto con il quale un committente affida ad un appaltatore il compimento di un’opera(es. costruzione di un edificio) o lo svolgimento di un servizio (es. la pulizia), in conformità a quanto pattuito verso un corrispettivo in denaro.
Le obbligazioni alle quali è tenuto l’appaltatore sono:
1.deve compiere l’opera direttamente e con la propria organizzazione, senza affidarla in subappalto a terzi (salvo accordo con il committente);
2.assume i rischi che incidono sull’opera, durante il corso dell’esecuzione;
3.deve compiere l’opera secondo le modalità convenute, ossia a regola d’arte, nel termine e al prezzo pattuito;
4.deve garantire l’opera da eventuali difformità e vizi.
Il suo diritto al corrispettivo è subordinato all’accettazione dell’opera da parte del committente.
Le obbligazioni del committente nel contratto di appalto sono:
1.pagamento del prezzo;
2.collaudo dell’opera.
Conclusioni sui contratti immobiliari
In questo articolo abbiamo visto tutto quello che devi sapere sui Contratti Immobiliari. Ricordati che gli investimenti immobiliari sono una tipologia di investimento che ti può rendere molto, tuttavia, se non possiedi le conoscenze e gli strumenti adatti per farlo potrebbe essere anche molto rischioso.
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